腾讯《棱镜》今天发了一个大招，“踏春中国楼市”系列调查，今天首发关于成都楼市——成都：雄起过后静悄悄

棱镜?踏春中国楼市。

核心内容是，以金茂府为代表的地王楼盘上市，售楼部冷清，透明房产网显示仍有大量可售房源。通过多角度调查分析得出未来趋势，“如果成都楼市调控没有明显放松的话，供大于求将是未来两年市场主基调。”

《棱镜》认为，此时楼市报道最核心的价值，在于实地调查和趋势判断。那么，成都未来“供大于求”是否是正确的趋势判断？

01

“供大于求”OR“供不应求”

网红经济学家任泽平有句关于房地产趋势的论断街知巷闻：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

看土地，也就是供求关系，通过供求来判断楼市走势，这一点基本正确。为什么基本正确，因为这里面还有包括金融、人口、政策等变量。特别是政策，任泽平并没有提及，但这在我们的市场中政策，政策是对中短期趋势影响最大的变量。

我们首先来看“土地供应”这一影响供求的最重要因素。

成都土地市场供应是否“供大于求”？《棱镜》文章引用克尔瑞数据，这里我们也用克尔瑞的数据来做说明。重点分析年和年数据（这是未来两年新增供应主力）。

年是高价地频出的一年，1.5元/平米以上价格的地块有5宗地，金茂、东原等地块纷纷创新高，从中海“双流华府地块”开始，二圈层地价纷纷破万，这造成了年土地市场“疯狂”的印象。

但是从克尔瑞历年土地供应图可以看到，年全年土地成交面积亩，这是过去十年土地成交最低的一年。这和群众对年土地市场“火爆”的印象恰恰相反。

来到年，成都土地市场成交量很大，达到十年来峰值，成交共计亩。

那么，年成交的这2万多亩地，是多还是少？

首先，这2万多亩地未来并非都能修成住宅。这里面可建的住宅面积为万平米，占比仅为52.43%，可建商业面积万平米，占比为47.57%。

也就是说，这2万多亩地中，未来建成的房子，仅有一半是住宅，其余为商业。

交易端呢？克尔瑞数据显示，年成都全年商品住宅成交面积万平米。成交比（住宅土地）供应多了近万平米。即便年是过去十年土地供应最高的一年，住宅（土地）供应量仍不及成交量。

成都楼市近年成交量，来源“国家统计局”

根据国家统计局数据，年成都商品住宅成交面积万平米，年这一数据为万平米（年数据尚未公布）。

克尔瑞统计显示，过去三年住宅土地供应和住宅成交量差额为.84万平米。“面粉”供不应求十分明显。

还有一个不容忽视的是，在最严调控，“租售并举”政策下，年成都政策性土地（宗数）成交占比达到了28.47%。一圈层的政策性土地占比更是达到了53.84%，包括了人才公寓，无偿移交，自持等政策性用地。这进一步压缩了住宅土地供应。

所以，成都市场的供求方面，我们有三点结论：

1、成都近年住宅成交量每年在万平米左右，过去三年（住宅土地）供应比（住宅）成交少了万平米，这是一个总体“供不应求”的市场。

2、即便年供地规模看似强大，但是一半为商业用地，过去几年商业供应过剩明显，住宅用地供应较为短缺。

3、近年来，由于政策性用地突出，进一步压缩了住宅供应空间。年，人居拿地20宗，高投拿地12宗，城投拿地11宗，多为人才公寓等政策性用地。只是看到供地总量数字，没有看到内在结构，无法认清“供不应求”的实质。

02

购房者热情未减

高端遭遇“限购”困境

那么，《棱镜》看到的售楼部冷清又说明了什么问题？

我们理解，所谓的冷清只是相对。金茂府价格达到限购以来最高3万，总价在万以上，决定了客户群体小众。如果把回归正常的市场和去年5.15之前几万人排号的“盛况”相比较，本身是错误。

在汽车市场，只会同级别车去比较性能和销量。如果去看每年的畅销车排行榜，排名前列的永远是大众、丰田、本田，很难看到奔驰、宝马、奥迪，更别说路虎、保时捷、宾利。高端产品本身的特点就不是走量，而是小众精品。

2月金茂府3万入市以来，保利天悦、东原印长江、金科博翠府、融信公馆等高端盘入市，达到近3万的单价水平，高单价高总价楼盘集体上市，让市场短时间难以消化实属正常。

如果，我们来看看总价稍低的刚需、改善，而非豪宅，就会发现市场的热情仍在。

以高新区3月推出的3个项目为例：

3月8日，中德英伦联邦公布复核名单：组购房人，中签率22.28%

3月23日，碧桂园沁云里公布复核名单：组购房人，中签率6.16%

3月25日，凯德世纪名邸公布复核名单：组购房人，中签率18.43%

从中签率来看，很低。特别是凯德世纪名邸，上批次去年11月推出，组购房者报名，中签率56.5%。这次新推，产品价格几乎一样，并且前有碧桂园沁云里阻截，仍取得了人的报名，一定程度上说明购房者的热情未减。

那么，现在的市场到底是冷还是热？

近期开盘的金茂府、印长江等年高价地项目，上市价格较高，加上走高端路线，户型大总价高，客户小众。成都楼市调控政策限定两套及以上家庭没有购房资格，万级产品段的客户往往都拥有两套以上，这一点让高端楼盘销售出现困难。

但是，在万左右地段较好的普通住宅产品，仍然供不应求。这从高新区最近三个新推项目可以看出。

03

区域错配产品错配

警惕另一最大变量

前面我们说的供不应求，或者供大于求，都是在整个大成都范围内来讨论。

实际上，大成都的范围太大，邛崃和高新区的情况很不一样。这样范围的样本统计，某种程度上失去了意义。然而，我们的统计又很难有准确的数据来源，基于各种数据排列得出的结论更是相去甚远。

比如，国家统计局数据数据，年成都房价元/平米，金堂觉得太贵，高新区觉得太便宜。这包含了整个大成都数据的统计分析，意义并不大。

我们还是回到“供求”这一“中期”判断来看。

年的成都土地成交面积近十年第一，比年翻了一番。

但克尔瑞这张图显示，年一圈层土地成交宗数比年还下降了5宗。主城区特别是六城区这样的中心城区，供应十分紧俏。

年土地的增量部分大量分布在三圈层，比如高投在三岔湖一口气就拿了10块地。

因此，关于供应和未来的趋势，有三点可以看到：

1、成都市场总体“供不应求”，但市场分化明显，主城区“供不应求”强烈，三圈层在目前限购环境下，部分区域连续出现零人排号，“供大于求”仍将持续。

2、主城区“供不应求”，但也存在产品错配。高端产品阶段性过剩，呈现“供大于求”的情况，而中端产品，刚需产品，仍会“供不应求”。

3、成都楼市呈现的供求关系不能一概而论。区域错配、产品错配导致冷热不均。

关于供求对未来趋势的影响中，有一点需要注意。

就是二手房的供应量。根据房天下和中成房业的统计，成都主城区年二手房交易面积已超过万平米，超过万平米的新建住宅成交量。成都楼市进入存量时代，二手房的潜在供应量会对新房造城冲击，这一趋势已经不可逆。

主城区的供应只看新增土地，而忽视二手房这一更大的变量，必然会出现判断上的失误。

《棱镜》结论这样说道，“如果成都楼市调控没有明显放松的话，供大于求将是未来两年市场主基调。”

年初，北京一场经济学界高峰论坛上，有个讨论题目大概是“如果没有新的刺激政策，中国经济年是否会失速”？

五位在场的经济学家均表示，这个前提假设不存在。既然要面对经济失速，为什么手上有牌不打，有政策空间不出？随后，减税降费2万亿的政策在政府工作报道中重点提出。

所以，“如果成都楼市调控没有明显放松的话，供大于求将是未来两年市场主基调。”那么，这个前提成立吗？

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副主编：孟旭东

主笔：袁家远

编辑：伍孙文

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